Управление домом – обязанность собственников

Дата публикации: 12 сентября 2011 года в 11:33.
Категория: Экономика.

Жилищный Кодекс Российской Федерации был принят в марте 2005 года. Собственники жилья в многоквартирных домах впервые столкнулись с необходимостью управления не только своей собственностью, но и с принятием решений по поводу судьбы общего имущества.

Теперь, крылатую фразу «мой дом - моя крепость», мы вынуждены впервые применить по отношению не только к собственной квартире, но и ко всему дому в целом. В качестве инструмента для принятия совместных решений законодатель определил для всех собственников – проведение общих собраний собственников помещений. Общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме является высшим органом управления многоквартирным домом согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации. При этом ежегодное проведение общих собраний это отнюдь не желание собственников, а их прямая обязанность. В Жилищном Кодексе подробно прописаны нормы, регулирующие порядок проведения общих собраний. - собственники помещений обязаны ежегодно проводить общие собрания; - обязательное соблюдение формы уведомления собственников о проведении собраний; - общее собрание считается легитимным в случае наличия кворума – присутствие собственников помещений, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. К компетенции общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме, согласно ст. 44 Жилищного Кодекса РФ, относится: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; 4) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; 5) выбор способа управления многоквартирным домом; 6) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 7) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, по инициативе которого проводится собрание, обязан направить сообщение о проведении общего собрания каждому собственнику помещения в доме заказным письмом, либо вручить такое уведомление под роспись. В дальнейшем способ уведомления может быть изменен, но первоначально несоблюдение данного требования может быть причиной признания собрания недействительным. Помимо организационно-юридической стороны вопроса немаловажным, если не решающим, фактором является подготовка общественного мнения. При проведении общих собраний в повестке указываются важнейшие вопросы управления принадлежащей недвижимостью: выбор способа управления домом; распоряжение общим имуществом; выборы правления и председателя (в случае создания ТСЖ); стоимость жилищных услуг управляющей компании. Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст.42 ЖК РФ), и если за это решение проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений. При выборе способа управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. На общем собрании принимается решение по вопросам, определенным повесткой дня. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня, указанной в уведомлении о проведении общего собрания.  Собственники не привыкли и просто не знают, что формировать стоимость услуг могут и обязаны они сами. В частности, общее собрание собственников жилья в многоквартирных домах обязано установить плату за жилищные услуги. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ст.157 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья, а в случаях ТСЖ или жилищных кооперативов в соответствии с уставом данной организации. Утверждение платы за проведение капитального ремонта жилого помещения происходит в соответствии со ст.158 ЖК РФ с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Поэтому если управляющая компания не объяснила собственникам, как и что конкретно будет капитально ремонтироваться, она не имеет права собирать с Вас данную плату. Для ТСЖ и жилищных кооперативов установление платы за проведение капитального ремонта жилого помещения происходит в соответствии со ст.155 ЖК РФ, согласно установленному порядку в данных организациях. Структура платежей за жилищные услуги, согласно ст.154 ЖК РФ, включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая в свою очередь содержит плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Если более просто, то структура всех жилищных платежей является следующей: - плата за содержание жилого помещения; - плата за ремонт жилого помещения; - плата за проведение капитального ремонта жилого помещения (для собственников жилого помещения); - плата за пользование жилым помещением (плата за наем), в случае если собственником жилого помещения является государство или муниципалитет. Стоит обратить внимание, что это все наименования платы за жилищные услуги, остальные - это лишь составные части перечисленных выше услуг. Так, например, в квитанциях за жилищные услуги часто можно увидеть такие наименования, как «уборка общих мест пользования», «плата за пользование лифтом», «вывоз мусора». Выделение данных услуг может только запутать потребителей жилищных услуг. Дело в том, что, выделяя данные услуги в отдельную, самостоятельную услугу, практически никогда не делается примечание, что данная услуга не включается в основную услугу. Например: Плата за содержание жилого помещения 5 руб. за кв.м. жилой площади; Уборка общих мест пользования 1 руб. за кв.м. жилой площади. При такой формулировке услуги возникает вопрос: в перечень услуг, которые входят в плату за содержание жилого помещения, включена уборка общих мест пользования и нужно ли оплачивать эту услугу отдельно? Также иногда в наименованиях платежей за жилищные услуги некорректно формулируют плату за ремонт жилого помещения, часто называя ее платой за текущий ремонт. Очень часто в квитанциях при выделении составных частей жилищных услуг управляющие компании путают единицы измерения предоставляемых услуг. Например: Вывоз мусора - чел. Плата за пользование лифтом – чел. Но такие единицы измерения услуг не верны, согласно ст.39 ЖК РФ, бремя расходов общего имущества в многоквартирном доме несет собственник пропорционально площади своего жилого помещения, а, следовательно, все жилищные услуги могут иметь единицу измерения – квадратные метры. Плата за содержание и ремонт жилого помещения согласно ст. 156 ЖК РФ устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Данные требования описаны в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». То есть, если собственники решат платить за услуги 6 рублей (а такие примеры в Хакасии есть), это не позволит управляющей компании содержать многоквартирный дом в соответствии со всеми нормативными актами и требованиями жильцов. Однако и самостоятельно установить плату в 37 рублей за содержание жилого фонда управляющая компания тоже не может (такие примеры в Хакасии тоже есть). Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Результаты голосования подсчитываются счетной комиссией и оформляются протоколом и  доводятся до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в течение 10-ти дней с даты окончания приема бюллетеней (решений). Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений. Государственная жилищная инспекция напоминает собственникам жилья в многоквартирных домах, что осень – лучшее время для определения объема работа на следующий, 2012 год, в том числе и для установления стоимости жилищных услуг. Сейчас собственники могут потребовать от своих управляющих компаний план работ по ремонтным и регламентным работам на следующий год и исходя из него, установить плату за ремонт, уборку и содержание жилого фонда. Утвержденная общим собранием жильцов плата будет взиматься со всех жильцов уже с 1 января 2012 года.