Что должна делать УЖК, обслуживающая многоквартирный дом

Дата публикации: 3 февраля 2012 года в 15:36.
Категория: Экономика.

Сегодня в системе ЖКХ сложилась ситуация, когда собственников в категорической форме не устраивает перечень и качество услуг, которые предоставляют управляющие компании при управлении и обслуживании их многоквартирных домов.

Управление многоквартирным домом – деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п.1 ст.161 ЖК РФ).

При формировании таких перечней работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома учитываются: конструктивные и объемно-планировочные решения многоквартирного дома, срок эксплуатации, степень его износа, характеристика и оборудование придомовой территории и другие факторы. Например, этажность, процент физического износа, материал стен, крыши, объекты внешнего благоустройства. 

Перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту устанавливается, как правило, после определения состава общего имущества в многоквартирном доме и в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и другими документами органов государственной власти РФ. Перечень работ, которые УК обязана выполнять, состоит из более чем 70 позиций! Нормативными документами не установлены перечни обязательных работ и не обязательных. Предлагая тариф и заключив Договор управления и обслуживания МКД, УК обязана выполнять все виды работ в многоквартирном доме. За выполнением этих требований следит жилищная инспекция.

Поэтому, отговорки УК, что ремонт подъезда, системы теплоснабжения или вывоз снега со двора не включены в тариф – является нарушением действующего законодательства, УК обязана выполнять весь перечень работ, обеспечивающий комфортное и безопасное проживание жителей в МКД.

Рекомендуем собственникам внимательно читать предлагаемые договоры и не заключать с управляющей компанией договор управления многоквартирным домом, где перечень работ является не полным и не обеспечивает комфортное и безопасное проживание и пребывание людей. Ведь подходя к дому, каждый из нас не рассчитывает на то, что с крыши что-то упадёт, в виду того, что не производится осмотр и ремонт парапета и кровли. Зайдя в дом, мы рассчитываем попасть в чистый, ухоженный подъезд без зловонных запахов, ложась спать, мы не задумываемся о том, что лопнут трубы, которые никто не проверял, рухнет потолок, или загорится ветхая электропроводка и т.д. и т.п.

Напоминаем собственникам, что нельзя вычеркнуть те или иные работы по обслуживанию или ремонту дома и его инженерных систем. Нельзя допустить дальнейшего ветшания многоквартирного дома.

Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания) предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Нормативами определено проведение текущего ремонта в пределах трёх – пяти лет. Какие работы включены в состав текущего ремонта? Ремонт: фундамента, стен и фасада, перекрытий, крыши, оконных и дверных заполнений, лестниц, балконов, крыльца, подвалов, внутренних общедомовых помещений, систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электропроводки, вентиляции, мусоропроводов, элементов внешнего благоустройство. И всё это должно быть выполнено не за счёт дополнительных поборов с собственников, а учитываться при расчёте стоимости управления УК.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Кроме того, Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Статьёй 36 этого Закона предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. 

Кто за это должен оплачивать

Как следует из статьи 158 Кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011).

Сколько стоят вышеперечисленные работы

Как сообщили в Государственной жилищной инспекции Республики Хакасия, средний тариф на содержание МКД в г. Абакан в 2011 г., составил 13,37 руб/кв.м. Тариф на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, предъявляемый МУП «УЖК» - 12 руб/кв.м. в месяц. Разница в оплате за содержание и текущий ремонт, в целом по республике Хакасия, колеблется от 6 руб/кв.м. до 30 руб/кв.м.в разных УК и ТСЖ, в Абакане, в отдельных домах, такая стоимость составляла 40 руб/кв.м. Это крайне высокий тариф, но в этом тарифе заложены 73 позиции по обслуживанию МКД, и текущий ремонт, который в обязательном порядке, необходимо провести, чтобы обеспечить надёжное и качественное теплоснабжение, установить теплообменники, восстановить тепловой пункт, провести частичную замену стояков отопления, отремонтировать кровлю.

Пытаясь привлечь собственников, управляющие компании, часто, предлагают низкий тариф и ограниченный перечень работ, где отсутствует текущий и капитальный ремонт, который УК обязана выполнять, а так же не позволяет нанять, при необходимости, узкоквалифицированных специалистов, что, в конечном итоге, приводит к недовольству собственников и банкротству УК.

Платёжеспособность населения невысока и нужно найти золотую середину, предлагая собственникам виды работ и их стоимость. Одно должно быть ясным и понятным всем участникам данного процесса – главное, со стороны УК рассчитывать и предлагать стоимость услуг, которая обеспечит выполнение всего перечня работ и услуг, а собственникам знать свои права и не позволять вводить себя в заблуждение и требовать от УК выполнения всех работ связанных с обеспечением комфортных и безопасных условий проживания.