Отчет управляющих организаций перед собственниками

Дата публикации: 13 марта 2012 года в 20:18.
Категория: Экономика.

Завершился календарный год, а это значит, что наступило время подготовки отчетности для собственников помещений в многоквартирном доме. 

Государственная жилищная инспекция Республики Хакасия информирует собственников, что, по просьбе руководителей управляющих компаний, разработана стандартная и единая форма отчета УЖК перед собственниками. Ее преимущество – информативность, понятность и доступность для собственников помещений многоквартирного дома. 

Согласно п.11 ст.162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. 

Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни последствия поступления от собственников квартир возражений по нему не оговорены в нормативных документах. 

Главная цель подобных документов — повысить правосознание собственников помещений (чтобы граждане знали, чего требовать от управляющей компании). 

Зачем нужен отчет собственнику помещения 

Очевидно, что главная заинтересованная сторона — собственники помещений. Отчет необходим им как источник информации о выполненных (оказанных) управляющей организацией работах (услугах). Поскольку объектом управления является многоквартирный дом и жильцам не нужна информация по другим домам, отчет должен содержать сведения только по одному дому. 

Интерес собственников помещений понятен — они хотят знать соотношение уплаченных ими (предъявленных к уплате) сумм с объемом и видами запланированных (фактически выполненных) работ и услуг. Поэтому с точки зрения собственника отчет управляющей организации должен быть максимально детализирован, наполнен исчерпывающей информацией о состоянии общего имущества, выполненных работах, их стоимости, причем эта информация должна быть предоставлена в понятном, удобном виде (таблицы, графики, диаграммы). 

Зачем нужен отчет управляющей организации 

Главная функция отчета с точки зрения управляющей организации — информирование собственников помещений. По мнению Государственной жилищной инспекции РХ, отчет управляющей организации перед собственниками помещений при грамотном подходе к его составлению и, конечно, при условии долгосрочной стратегии присутствия на рынке может стать эффективным инструментом воздействия на собственников помещений. 

Специфика деятельности по управлению многоквартирным домом состоит в том, что собственники помещений не всегда могут увидеть и, что называется, пощупать результат услуг и работ. Например, если гражданин нанимает бригаду для ремонта квартиры, он сам следит за ходом работ, проверяет качество используемых материалов, видит результат, принимает его, заставляет исполнителей устранять недостатки и т.п., то есть держит руку на пульсе, потому что знает, за что и кому он платит деньги. 

С содержанием общего имущества до сих пор ситуация совершенно иная. Из сознания обывателя никак не уйдет мысль, что «где-то есть какая-то управляющая организация, она выполняет какие-то работы, я ей плачу какие-то деньги». В большинстве случаев ни о результате работ, ни об их фактической стоимости (по наименованиям) собственник помещения не имеет понятия. Жильцы видят результат лишь некоторых услуг и работ — чистую придомовую территорию и помещения общего пользования, своевременный вывоз мусора. О состоянии внутридомового инженерного оборудования они могут и не подозревать до момента возникновения аварийной ситуации. Именно поэтому те управляющие организации, которые в условиях ограниченного финансирования предпочитают проводить работы по предотвращению аварийных ситуаций на коммунальных сетях, жертвуя при этом, например, уборкой подъездов, никогда не дождутся благодарности от жильцов. И наоборот, достаточно сделать косметический ремонт в подъезде, чтобы завоевать доверие граждан. Убедить жильцов в необходимости проводить капитальный ремонт общего имущества также вряд ли удастся, если до аварий дело не доходило ранее. Но, как известно, дешевле аварию предотвратить, чем устранять сначала ее последствия и только затем причины. Поэтому управляющей организации, которая серьезно относится к своему бизнесу и клиентам, нужно менять сознание собственников помещений. Жильцы должны знать, в каком состоянии находится общее имущество в целом и его отдельные элементы (и не только те, что на виду). Они должны иметь информацию о том, какие меры предпринимает управляющая компания для улучшения состояния общего имущества. Это позволит им трезво взглянуть на ситуацию и принимать взвешенные решения на общих собраниях (например, поддержать непопулярное предложение компании об увеличении платы за содержание и ремонт общего имущества). 

Состояние общего имущества

Составление данного раздела отчета не должно стать чем-то новым для управляющей организации, поскольку проведение осмотров общего имущества и оформление их результатов актами входят в круг обязанностей по содержанию общего имущества, возлагаемых на управляющую организацию законом. 

Перечень услуг и работ

Этот раздел отчета должен повторять перечень услуг и работ, утвержденный на общем собрании и представленный в приложении к договору управления. 

В отчет необходимо включать именно натуральные показатели объема выполненных работ и оказанных услуг. Только в таком случае собственники помещений могут понять, какие работы и в каком объеме были действительно выполнены. Указание суммарной стоимости услуг и работ неинформативно. 

К вопросу о стоимостных показателях в отчете. Безусловно, одними показателями технического состояния общего имущества и сведениями об объемах оказанных услуг и выполненных работ в натуральных единицах измерения в отчете управляющей организации не обойтись. Между собственниками помещений и исполнителем проводятся финансовые расчеты, поэтому определенная информация о денежных потоках должна найти отражение в отчете. Но вот вопрос: какая именно? 

Стоимость услуг или смета доходов и расходов

Собственникам жилья в многоквартирных домах сведения о расшифровке затрат управляющих компаний совершенно не нужны. 

Мнение ГЖИ РХ: В отчете управляющей организации нет места смете доходов и расходов по многоквартирному дому. В нем должна быть отражена стоимость работ и услуг. 

В отчете следует указать стоимость фактически выполненных работ и оказанных услуг, соответствующую их объему в натуральных показателях и ставке платы согласно договору управления. Суммарную стоимость фактически выполненных работ и оказанных услуг нужно сравнить с суммарным размером начисленной платы за содержание и ремонт жилого помещения в данном многоквартирном доме за отчетный период. 

Расчеты с собственниками помещений

Наряду со стоимостью услуг и работ по договору управления в отчете следует обратить особое внимание на платежную дисциплину собственников помещений. Так, отдельно нужно указать долг на начало отчетного периода, предъявленные к оплате суммы, поступившие от собственников помещений платежи, задолженность на конец отчетного периода. Эти показатели необходимо раскрывать отдельно по каждому виду коммунальных услуг и по содержанию и ремонту общего имущества. Если производится накопление средств на капитальный ремонт, состояние расчетов по этому основанию также показывается обособленно. 

! Информация в отчете о задолженности жильцов может улучшить их платежную дисциплину. 

Отражение в отчете управляющей организации задолженности собственников помещений может стать дополнительным стимулом погасить ее и объяснит, почему, например, управляющая организация фактически оказала услуг меньше, чем было предусмотрено договором управления. 

Дополнительно в отчет ГЖИ РХ предлагает включать информацию о суммах, перечисленных управляющей компанией в адрес ресурсоснабжающих организаций. Если эти суммы равны поступлениям от собственников помещений в оплату коммунальных услуг, управляющая организация покажет, что угроза отключения подачи коммунальных ресурсов в связи с долгами вызвана только неплатежами жильцов. 

Способы предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора:

1. Направление отчета о выполнении договора управления каждому собственнику помещения (жилого, нежилого) в многоквартирном доме заказным письмом;
2. Вручение отчета о выполнении договора управления каждому собственнику помещения (жилого, нежилого) в многоквартирным доме под роспись;
3. Размещение отчета о выполнении договора управления в почтовые ящики каждого собственника помещения (жилого, нежилого) в многоквартирном доме;
4. Размещение отчета о выполнении договора управления в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений (жилых, нежилых);
5. Предоставление отчета собственнику, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме;
6. Предоставление отчета на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. 

На общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме могут:

1. Признать работу управляющей организации удовлетворительной и утвердить отчет о выполнении договора управления;
2. Признать работу управляющей организации удовлетворительной с замечаниями и утвердить отчет о выполнении договора управления.